Antes de responder esa pregunta, es necesario hacer otra, ¿Por qué debo escriturar mí casa?
La escritura es la forma que exige la ley para que un contrato traslativo de dominio (Compraventa, donación, permuta), sea válido y pueda inscribirse al Registro Público de la Propiedad y del Comercio para que tenga efectos contra terceros.
Esto se puede traducir en el hecho de que usted acredita con su escritura que es el dueño de un inmueble, que puede disponer del mismo y por lo cual terceras personas deben respetar su propiedad.
Luego, alguno de los problemas que surgen para las personas que no pueden escriturar una casa y solo tienen un contrato de compraventa privado, son los siguientes:
1.- Usted compra la casa al señor X y toma posesión física de la misma. Sólo firmó su contrato de compraventa con el dueño. Al pasar el tiempo llega un grupo de vándalos y lo despojan de su propiedad… El problema surge porque debe acudir ante la autoridad judicial y demostrar que tiene un mejor derecho que esos sujetos para tener la posesión.
Es decir, debe demostrar que tiene un contrato de compraventa, que quien se lo vendió es el dueño anterior del inmueble y que esas personas no tienen derecho alguno para estar en ese inmueble. Pero dicha acreditación implica localizar al vendedor y que éste se presente a ratificar la venta ante Juez.
2.- Usted compra una casa, pero resulta que el vendedor días después vuelve la misma casa a otra persona.
En este caso, debe demostrar que su contrato es anterior al otro contrato, por lo que, si el diverso comprador tiene uno con fecha anterior, tendrá mejor derecho que usted. También debe localizar al vendedor y que responda por la evicción, pero corre el riesgo de perder la propiedad y que el vendedor sea insolvente o haya ocultado sus bienes.
3.- Usted compra la casa, pero en este caso el vendedor tiene una deuda y no la ha pagado.
De esa manera, el acreedor del vendedor lo demanda y le embarga la casa que usted compró, y como la misma no está escriturada y por ende, inscrita en el Registro Público de la Propiedad a su nombre, se procede a hacer el embargo y luego el remate del inmueble.
El problema que surge aquí es que usted aun dándose cuenta del embargo y acudiendo con el Juez a defender su derecho, pierde el inmueble porque los Ministros de la Suprema Corte ha dicho que los contratos privados que carecen de escritura, sino son de fecha cierta, no demuestra que se haya hecho la venta con anterioridad al embargo y puede ser sólo una simulación para eludir el pago.
4.- Por último, usted compra la casa y el vendedor días después muere y los herederos quieren esa casa.
Usted debe demostrar la celebración de la compraventa y que es la firma del difunto, pero corre el riesgo de encontrar abogados maliciosos que pretendan impugnar de falsa la firma e incluso, que sobornen a los peritos para que digan que es cierto.
De tal suerte, que le recomendamos que siempre que compre un inmueble y no tenga para escriturar, LA FORMA DE ASEGURAR SU CASA ES SOLICITAR LA RATIFICACIÓN DEL CONTENIDO Y FIRMAS DEL CONTRATO ANTE NOTARIO O JUEZ. (La ratificación debe ser presencial, usted y el vendedor deben presentarse con el Notario o el Juez)
Ahora bien, el costo de la ratificación con el Notario suele ser costosa, por lo que es recomendable hacerla ante un Juez.
Y ¿Por qué es recomendable ratificar el contrato?
Muy simple, da certeza del acto y se puede demostrar que el vendedor vendió en determinada fecha, que es su firma y que estuvo de acuerdo en la venta del acto y además se acredita que usted tiene la posesión del inmueble desde determinada fecha. Por lo que, si bien todavía será necesario hacer la escritura, en caso de exista un conflicto legal, un documento ratificado tiene más valor que uno simple.
Por lo anterior, Victoriem Abogados Especialistas, S.C., es un despacho de abogados especialistas en derecho civil que le ayuda a proteger los bienes que adquiere y que evite problemas legales a consecuencia de no escriturarlo.